钟伟先生虽然不同意我上涨的观点，但是城镇是不可避免的观点，中国是否有泡沫，我认为是没有的。我们可以看看其他的国家，已经发生的城镇化的过程，从50%到70%的比较过程中，在非公有化的过程中，他们用了40到50年的时间，但是我们可以看一看日本和韩国的情况，他们在工业化迅速提高的过程中，把城镇化的人口从50%提高到70%之间的速度和时间大大的缩短中国会是怎样的情况，城镇化的速度和进展过程，跟我们要讨论的方法论是密切相关的。

中国1978年到现在，从20%的比例提升到30%，大概是15年的时间，这是非常缓慢的过程。1995年的时候是20%左右，中国在此之前改革的速度比较慢，因此十一届三中全会让农民工解放出来，让大家开始进城，或者是以农业为主的行业。40%的城镇化我们用了六、七年，45%到50%我们用了二、三年，超过50%到60%我们用了9年的时间，每年增加3%的城镇化。

2020年中央要求达到60%的城镇化，我估计2018年就可以实现，2030年城镇化率达到70%，我估计2025年就会实现，会提前5年，现在的经济学家也在说，中国的城镇化率因为改革的问题而逐渐放缓。因为农村的劳动力在目前的阶段，就业人口出现了下降，农村剩余劳动力减缓，我不太同意这样的观点。

城市化发展的过程是总体经济发展的过程，如果我们能够保证6%到7%的增长速度，无疑这种城镇化的发展速度是不可避免的，不要认为10%才是增长的，我们看看德国、美国等发达国家，他们每年2%到3%也是迅速的增长，差别在于，大城市的城镇化率超过了60%，二线城市达到了50%，三线城市的城镇化率是30%左右，为什么说房地产在一、二线城市之间出现了分化，这跟城镇化率有关。城镇化率不断提高的时候，持有的物业不断的提高，买卖物业比例不断的下降。城镇化率逐渐提高的时候，持有物业不断的提高，以持有物业和商业物业为主。人口增长的过程中，持有物业也是不断提高。

经济学家讨论存量的时候常常忽略了一个问题，认为现在新建的面积中有巨大的存量，因此将2009年到2013年销售面积和竣工面积列了出来，可以让钟伟先生重新的认识一下。销售面积是55亿平方米，竣工面积是43亿平方米，销售面积比竣工面积多了10亿平方米。注意，竣工面积不是都可以销售的面积，15%到30%是不可以销售或者是没有列入销售的面积，比如说车库、人防、机房，送给街道办事处的各种配套住房等等。如果扣除了15%后是怎样的，我们又多出了6亿平方米，我们再进行计算，竣工面积还有一部分是不卖的房屋，例如将大量的房屋用于出租。现在我们出租的面积大概有12亿平方米，大连万达有多少，竣工面积有多少是已出租面积。再扣除以后我们可以看得到，钟伟先生现在讲现在有5、6亿平方米的新开工面积，按照去年的存量计算有56亿平方米，现在预售的面积超出了24亿，还剩下不到30亿，再扣除15%不可销售的面积和已出租的面积，因此不用，这里面还包括保障性住房的面积。50多亿平方米的面积需要卖五、六年才销售完吗，可能早就卖完了。

安徽合肥最近有一个报告，你们可以在互联网查询到。安徽政府说，我们不取消限购，因为没有房可以卖，所有的在建房屋都已经销售完了。这个数字告诉我们，为什么历年竣工面积不断的下降，过去30%的面积是竣工面积，现在如果扣除了当年新开工的面积，从34%下降到24%，如果计算当年新开工的面积，只有15%的话，只有900万套，新开工面积有很多，或者是新开工或者是没有建设，意味着大部分面积是停工的，例如一个开发商报了30万，可能分3年开发，因此无论如何都无法计算出竣工率的。如果只有15%的竣工率，说明这个楼要六、七年才可以建成。因此从统计数据来说，我们无法找得到有如此多的竣工面积，否则我们的投资怎么会下降了。

今年的销售到底减少了多少，销售额大概减少了8.5%，相当于2000亿，你们再看看，贷款增加了16.5%，也是2000多亿，销售面积下降了7.8%，相当于2800万平方米，去年销售了13亿平方米，2800万平方米就难住我们了吗？我不觉得。我也不像大家认为的那样，2000多亿大家就没有钱了吗。有一些想在房地产捞一把的非房地产公司，迅速的进入，现在想迅速的退出。这一比例是相当大的，我认为接近总量的25%，为什么有这么大的量，他们在大量的转让，他们没有公司，只有几个投资人，弄一块地和一个项目，就想趁机发财。导致去年我们的开工数量很大，也导致去年投资的增长很快，占比是非常大的。

产生泡沫的原因，我个人觉得有两项，我们不说限购限贷的人群，这部分人群哪里去了，都去境外了。境内少了2000亿，我们发现1—5月份中国人购买境外的资产是2000亿，这部分人的资金转移到海外了。一，信贷政策来说，个贷政策产生的挤出效应是巨大的，因此使我们受到了影响。第二，保障性住房产生的挤出效应，或者是棚户区产生的挤出效应，2012年落实棚户区的政策，2013年执行，2014年供应量迅速的增加，这就是保障性住房和棚户区住房。

我们看看利率，如果按照0.7%或者是0.8的优惠利率，现在执行的利率要增长20%，如果开发商将100万的房屋卖到90万，买房的人要支付110万，所有开发商的降价都变成了银行的利润。实际销售额并没有因此少付一分钱，除非一次性购买付全款的能力，否则都被银行吃掉了。银行整体发展的过程中，非要央行直接出面告诉四大银行，要给老百姓一些优惠，实际的情况是怎样，所有的银行似乎都不买央行的帐，因为央行管不了谁当行长，而是银监会管得了，银监会不说这个话，他们希望银行赚更多的钱，因此利益集团导致很多人从边缘区域变成不能购买房屋，这个挤出效应是非常大的。我们收入的40%用于支付房贷，就是2000元，利率变化后，必须要支付3000元的房贷，如果利率变化的话，从40%到60%，这是巨大的变化。原来是40%的房贷，现在是60%房贷，消费者就不能贷款了。40%变成了60%怎么变化的，就是因为银行的贷款太黑了，因此导致相当一部分的人被挤兑出去了，我们的需求减少了，因为房贷。如果说美国的房贷是2.5%/年，德国是3.5%/年，英国是3%/年，中国是7%/年，相对而言，我们要比资本主义国家黑得多得多。

我们说保障性住房，2010年以来已经完成了960万套，已经投入棚改资金2万多亿元，一部分进入到房地产的投资开发，一部分没有进入，从总体来说，我们的竣工量大概是3：7，房地产开发贷是70%，非开发贷是30%，保障性住房占了40%，商品房是60%。相当部分的保障性住房是政府的项目，2013年我们增长20多亿新开工量，其中北京大部分随着商品房用地，逼着你附带保障性住房。原来可能是50%的用地，投标后是70%到90%是保障房用地，商品房没有了。今年上半年的情况也是如此的，700多公顷的用地中，其中500多公顷是保障性住房，这是北京的情况，真正意义上的商品房不到20%。

大量保障性住房由开发商建设，但是我们无法从统计局的报表中将保障和非保障分开，去年的20多亿有10多亿是保障性住房，按照40%计算，也有8亿多平方米是保障性住房。这样将一部分的刚需挤出去了，一部分的刚需变成了观望。比如说北京2000多万的保障性住房有多少人报名，100户抽签一套，北京一年就卖10多万保障性住房，20多万户不进入市场，如果中签就发财了，3次不中签就会进入商品房市场。我们从中看得到，挤出效应非常大，现在预计是3600万保障性住房，1200万棚户区改造，两者加起来是4800万套，总量可能还会增加。在五年之内，一年有1000万套保障性住房，一定会对市场产生强大的冲击力。所以市场会说，我们没有出什么新政策，为什么会出现市场的萎缩和房价的下降，因为没有看到保障性住房的4800万套对市场产生的冲击，钟伟先生说到了千日变革，我个人认为十八届三中全会之后，没有向前走，而是向回走。例如1998年我们提出了市场化，将中国的福利分配制度变成城市场化，但是今天我们看到的是双轨制，保障性住房和棚户区改造代替了市场化，进入和退出的结果是非常明显的，为什么房地产市场降低了，因为有保障性住房将价格限制了，因此住房的平均价格下降了。2007年之后我们关注保障，过度的保障抑制了市场。中国政府将市场的房屋变成了福利房，应该福利化变成了市场化，这就是住房。1998年住房市场化，应该由市场来解决住房。是否没有保障，应该是居住权力的保障，如果居住权力变成了福利化和财产化，这就是混合制度，这就是倒退，这就是福利分房的制度，没有房的人会大骂，福利分房多好，这样是不会有市场经济的，如果破坏了市场经济，中国未来的经济也是死路一条。

我们将哪些福利化变成了市场化，例如本来应该是教育，但是将它城市场化，用价格来说话。也是医疗制度，也将它成了市场化。应该保障的是居住权力，包括廉租房和公租房3600万的时候，我认为买不起房屋的人享受的福利，实际的结果是市场的一种交易，尤其是可以发财的交易，政府在卖房屋的时候，可以收回多少。这种行政干预对市场的掠夺，变成了最大的市场障碍。我个人认为，什么新秩序，就是告诉你，政府开始重新进入市场了，你们小心点。不是市场配置资源，而是政府决定资源的配置。北京既获得土地的竞价，又要进入保障住房，然后再控制地价。有自住型商品房的价格予以限制，卖房的时候再收30%，凭什么。我们摇号的时候，政府又将交易成本给了开发商，政府对市场的干预不是减少，而是不断的加强市场的干预和掠夺，让我们的政策看不到任何改革的前景，反而是一种倒退，至少所有房地产市场看到的都是政府行政命令的干预，而不是救市。市场不断退步的时候，我们看到的结果是，明年开发下降的时候，政府说，我用棚户区改造拉动经济。很多政府官员说，一定是本末倒置，减少市场的成分，扩大政府的手段。用政府优势，阻碍市场正常的发展，现在面临的问题恰恰是这样的问题。

我们讨论房价的时候，认为只有住宅的房价才是房价，钟伟我可以告诉你，这一轮的房价还是继续上升的，而且是持续上升的。最简单的道理，经济学家应该懂的道理，货币是持续的贬值。1990年的时候，黄金是180美元，今天是1600美元，原因不是黄金涨价，而是货币贬值，这是最基本的道理，我们不需要讨论房价或者是房屋是否有更多的人需求，从货币贬值来看，房屋是否盖新的，是否是二手房交易，短期内，钟伟说对了，因为有4800万保障性住房和棚户区改造住房，这一阶段的房价是下跌的，无论是综合数还是相关数，从而平均后就会下跌。产生的影响力是，这些房屋太便宜，导致其他的房屋价格持续下跌。中国政府是否想将4800万套变得更多，现在有部分人群是保障性住房保障的，如果加上30%左右的棚改房，中国城市人口60以上是保障性住房解决的。

从此来看，房地产要变城保障性的市场。不是钟伟说的每年有2.5%的折旧问题，这部分的会导致第二和第三次的房改，这是一个非常危险的信号。非市场的容量扩大的时候，必然影响更多的市场关系，我们无法知道政府的保障性住房出现在什么地方，因为很难有公开的资料查询，但是会在这个市场中分化需求，导致市场正常的需求不对。政府要干预市场的时候，市场是无法抵抗的，因为无法用透明的信息告诉我们，这是我们面临最大的问题。房地产市场最大的问题还是政策的不透明，必须要用市场化的方法解决市场的问题，而不是盲人摸象。